Negocio inmobiliario

Entre las características para un buen análisis de factibilidad, se encuentran las siguientes:

› Analista rápido y preciso

› Escenario conservador

› Información adecuada y oportuna

› Mantener bases de datos: costos $/M2, municipales

› Consideraciones legal y tributario

› Contar con hoja de cálculo (simulaciones).

› Las tres variables del perfil: terreno, costo construcción y precio de venta

Unidad satisfactoria = Proyecto exitoso

• Los gastos varios. Consideran los gastos financieros, de supervisión y de seguros.

El análisis de factiblidad se inicia con la estimación de los valores estipulados para los diversos ítems de un proyecto. Los grandes rubros son egresos (terreno, habilitación urbana, conexión de servicios, gastos de construcción, gastos municipales, costos del promotor y gastos varios) e ingresos (venta de departamentos, venta de estacionamientos, venta de depósitos y otros ingresos).

Para evaluar los egresos, debemos considerar lo siguiente:

• El precio del terreno real durante el proyecto. Es posible que el terreno se haya adquirido con mucha anterioridad y el costo no refleje su precio actual en el mercado, pero en el análisis debe considerarse el valor real.

• El costo de habilitación urbana. Implica los gastos referidos a regularizar los terrenos a una situación de urbanos.

• La conexión de servicios. Son los costos referidos a la conección de las redes públicas de agua, desagüe y luz, los cuales dependen de las factibilidades de servicios que emiten las empresas prestadoras de estos trabajos públicos.

• Los gastos de construcción. Son propios de la obra y del proyecto, incluyen los gastos generales y la utilidad de la constructora, ascensores y otros.

• Los gastos municipales. Son los gastos asociados a la licencia de construcción y de finalización municipal y registral del proyecto.

El perfil de factibilidad tiene tres puntos clave que son los más sensibles: el precio del terreno, el costo de la construcción y los precios de venta. Para que sea una herramienta precisa, el perfil tiene que ser rápido y razonable con escenarios conservadores y siempre con información adecuada y oportuna. Se deben mantener datos como los costos en $/m2 e información de los montos a pagar en las municipales, así como tener en cuenta consideraciones legales y tributarias. El trabajo es más rápido y seguro con una hoja de cálculo para poder establecer simulaciones.

Luego de reunir la información sobre el terreno, el precio y los parámetros urbanísticos, respetando siempre las condiciones establecidas en cada municipalidad, el promotor debe proceder a esquematizar el desarrollo del anteproyecto estableciendo la cantidad de área máxima techada, área libre, retiros, cantidad de departamentos, áreas de cada unidad inmobiliaria, número de estacionamientos, etcétera. Toda esta información será ingresada al perfil de factibilidad.

Para ello, una de las principales medidas a tomar en cuenta es poder comunicar a los inversionistas las diversas situaciones y mantenerlos adecuadamente informados. La segunda acción a realizar dentro del plan es la selección de un terreno con buen potencial y la definición del mercado al cual se podría dirigir el proyecto.

Los proyectos se inician con un planteamiento del promotor inmobiliario y siempre con expectativas de éxito y márgenes de ganancia establecidos con anterioridad. El promotor debe tener la capacidad de anticipar las diversas situaciones y poder tomar las medidas correctivas que aseguren el margen o minimicen las pérdidas.

El promotor debe establecer los objetivos y las metas, también conocer las estrategias potenciales de inversión y el adecuado control de riesgos, prever los ciclos económicos del mercado, estar atento a las situaciones políticas que lo pueden afectar, establecer los requisitos de diseño y estudiar la capacidad de pago del comprador de unidades inmobiliarias. Es imprescindible desarrollar los proyectos según la capacidad de pago de los clientes.

2.1 Elaboración del plan

• Tener la capacidad de reunir a un buen grupo de profesionales y dirigirlos para coordinar las actividades que se necesitan para la culminación del proyecto.

• Entender las necesidades del mercado y satisfacerlas brindando una oferta inmobiliaria adecuada.

• Generar proyectos innovadores utilizando tendencias tecnológicas que aseguren un equilibrio entre los factores económicos y sociales. Asimismo, desarrollar proyectos a costos bajos que aseguren un producto para aquellos sectores de la población que aún no tienen vivienda.

Estas condiciones establecen las bases para desarrollar proyectos inmobiliarios exitosos.